“竞技宝入口官网首页”房地产周期下行 城镇化仍有发展空间

原标题：周金涛：房地产周期面对上行压力中信建投首席经济学家周金涛指出，中国房地产上行期有可能已相似无限大。中国房地产周期在2014年和2016年有可能构成了双头顶部，未来三年或步入下行期。消化房地产库存、增进房地产业持续发展是对房地产作为支柱产业的再度证实，要通过城镇化来避免对供给侧改革的制约。

本轮中周期仍未触底中国证券报：此前你预测中国经济第三库存周期在今年上半年触底。从经济数据来看，这个辨别较为精确。而对经济触底贡献仅次于的是房地产市场。

如何看来房地产市场在此轮库存周期调整中的角色？周金涛：中国经济目前正处于中周期上行阶段，这要求了投资的高点已过，同时本轮中周期仍未触底，未来的趋势大概率是向上运营。从本轮库存周期看，我们指出今年经济的弱衰退主要源自中周期后半段的第三库存周期的打开，而房地产价格局部衰退为第三库存周期启动获取了预期的承托。

但我们指出第三库存周期更好是来自于商品周期运营中价格修缮的规律。中国证券报：在目前资产耕格局下，房地产市场出现异常疯狂。你指出是哪种因素造成了这种市况？周金涛：从2016年初以来，除了金融领域的资产耕之外，实体经济的固定资产投资也在大大下降，这解释经济显然运营到了必须调整的阶段，投资收益率的上升是不可逆转的。2017年到2019年，全球的中周期都是上升期，不独中国如此，这是周期的必然规律。

但此时经济体尤其是金融体系内部不存在着大量的不足流动性，这些不足流动性在这个阶段的必定投资导向是脱虚向实，即谋求可以抵挡货币贬值的资产，所以不单单是房地产，诸如黄金价格的下跌，商品价格的声浪，都是这种脱虚向实的展现出。但是这种展现出是经济周期运动将要转入衰落的前兆。而按照我们对康波中房地产周期运动规律的了解，以中国和美国为代表的主要经济体所面对的房地产周期的调整是大级别的，且具有必然性。所以明白资产价格的展现出所代表的逻辑以及其所处的周期阶段，是做到任何投资的前提。

房地产周期或步入下行期中国证券报：没只涨不跌的房价，业内对房地产市场泡沫的警告之声很多。从中国房地产周期来看，下行阶段时间较为宽，未来将如何演译？周金涛：从康波周期的研究看作，房地产周期长度大约为25-30年，美国自1995年左右打开新一轮房地产周期以来，早已经历了21年，其中已在2006年实质性闻覆以。根据经验，这轮房地产周期的最后大底有可能在2020-2025年才不会超过。

因此对于2012年房价回落的性质，我们指出其更加有可能是房地产大周期上行期中的一次B浪声浪。我们找到，在中周期（资本开支周期，级别大于房地产周期）的低点之前一般来说对应的是房地产周期中的消息传递或上行阶段，而房地产周期的低点则大体经常出现在中周期低点附近或之后。美国本轮中周期从2009年打开，并在2015年看到了高点，2019-2020年有可能是本轮中周期的低点。根据经验，中周期的低点之前一般来说对应的是房地产周期中的消息传递或上行阶段，因此，2012年房地产周期回落的B浪声浪大概率不会在2019年之前就要完结，这意味著在2017-2019年将经常出现下行期，即转入C浪暴跌。

本轮房价的大底有可能在2020年之后经常出现，亦即在2020年至2025年之间闻底。就中国的房地产周期而言，我们找到，在全球房地产周期中，核心主导国、外围主导国、追上国、附属经济体、资源国等有所不同层次国别之间不存在着较显著的领先迟缓关系，即全球房地产周期的演变遵循着主导国外围主导国追上国附属经济体、资源国的传送顺序。

在第四次康波中，主导国美国的房地产周期要领先于中国香港和新加坡7-9年。由于中国内地房地产周期领先于中国香港和新加坡，而美国自2006年闻覆以以来有数10年，据此推算出，中国内地房地产上行期有可能已相似无限大。

中国内地房地产周期在2014年和2016年有可能构成了双头顶部，未来三年或步入下行期。中美两国很有可能在2017年至2019年期间同时正处于房地产周期的上行阶段，即经常出现共振上行。

作为全球两大经济体，这种共振向上的影响和冲击将是最重要的风险因素。从康波周期所处的阶段看，目前正处于康波衰落向不景气切换的阶段。从康波周期的看作，这或许意味著，未来的中美房地产共振衰落，或是使康波衰落改向康波不景气的最重要原因。

城镇化仍有发展空间中国证券报：如果风险点来临，那么不应如何光滑房地产周期上行对经济的负面影响？周金涛：对中国而言，消化房地产库存、增进房地产业持续发展是对房地产作为支柱产业的再度证实，要通过城镇化来避免对供给侧改革的制约。十八大以来，中央的政策稳中求进，为应付新的常态明确提出了改变经济发展方式和调结构的最重要方向。2015年底中央经济工作会议明确提出要实施三去一叛一调补的供给侧改革，2016年沦为了供给侧改革的落地年和攻坚期，这是通过向改革要活力、向创意要动力以大力应付新的常态发展，至目前供给侧改革有序急剧前进，并获得了阶段性成果，这是为光滑未来房地产有可能的下行期而采行的最重要而有效地手段。

同时，当前城镇化水平仍然没超过发达国家水平，这意味著以人为本的城镇化进程仍有发展空间，随着户籍制度改革、财税体制的理顺以及创意驱动战略的前进，基于产业转型升级的人的城镇化将能更加有序地推展房地产去库存。

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